במאמר זה נסקור את הסיכונים המשפטיים המרכזיים הכרוכים ברכישת דירה על הנייר, ונספק המלצות פרקטיות כיצד להגן על זכויותיכם ולצמצם סיכונים מראש באמצעות ליווי משפטי מקצועי.

למה לקנות דירה על הנייר?

רכישת דירה על הנייר מאפשרת לקונים ליהנות ממחיר אטרקטיבי יחסית לשוק, לבחור את מיקום הדירה, את הקומה ולעיתים אף לבצע שינויים בתכנון הפנימי עוד בשלב התכנון. עבור קבלנים ויזמים מדובר במקור מימון זמין שמאפשר להם לקדם פרויקט עוד לפני שהבנייה התחילה בפועל.

אך היתרונות הללו טומנים בחובם גם לא מעט אתגרים: התחייבות מוקדמת לנכס שעוד לא קיים, הסתמכות על לוחות זמנים עתידיים, תלות באיתנות הפיננסית של הקבלן וביכולת שלו לעמוד בתוכניות. כל אלה יוצרים מערכת סיכונים ייחודית.

מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת דירה על הנייר?

סיכון פיננסי: פשיטת רגל של הקבלן

אחד הסיכונים המהותיים ביותר הוא כשל פיננסי של היזם או הקבלן במהלך הפרויקט. אם הקבלן נכנס להליכי חדלות פירעון, ייתכן והבנייה תיעצר ורוכשים יישארו ללא דירה וללא החזר כספי. החוק בישראל מטיל חובת מתן בטוחות – לרוב ערבות בנקאית – אך במציאות נתקלנו לא אחת ברוכשים שהעבירו כספים לפני קבלת ערבות, מה שהוביל לנזקים משמעותיים.

סיכון תכנוני: שינויים בתב"ע או בעיכובים ברישוי

גם אם קניתם דירה על סמך תוכנית אדריכלית יפה והדמיות מרשימות, בפועל ייתכנו שינויים בתוכנית הבנייה כתוצאה מדרישות של רשויות התכנון או אילוצים הנדסיים. שינויים אלה יכולים להשפיע על שטח הדירה, על עיצוב הפנים, על הצמדות ואף על מועד המסירה.

סיכון לוח זמנים: עיכובים משמעותיים במסירה

בפרויקטים חדשים – במיוחד כאלה שעדיין לא החלו בבניה – קיים סיכון גבוה לעיכובים ברישוי, בהתנגדויות שכנים, בעבודות התשתית או בשל גורמים חיצוניים כמו מצב ביטחוני. רוכשים רבים מגלים בדיעבד שמועד המסירה נדחה שוב ושוב – והם מוצאים עצמם נאלצים לשלם שכר דירה נוסף או לעמוד בעלויות מימון כפולות.

סיכון משפטי: חוזים מוטים לטובת הקבלן

רבים מהרוכשים אינם מבינים שחוזה הרכישה הוא מסמך משפטי שהוכן מראש על ידי עורכי הדין של הקבלן – ומטבע הדברים מנוסח כך שישרת את האינטרסים של המוכר. מי שאינו בודק כל סעיף, מסתכן בהסכמה על תנאים שמגבילים את זכויותיו ומקשים עליו לאכוף הבטחות שיווקיות או לדרוש פיצוי במקרה הצורך.

איך מתנהלים נכון? טיפים להתנהלות בטוחה

עורך דין מטעמכם בלבד – לא מטעם הקבלן

הכלל הראשון והחשוב ביותר הוא לשכור עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין שייצג אתכם בלבד. תפקידו של עורך הדין לבדוק כל פרט – החל מהיתרי הבניה, דרך מצב הזכויות בקרקע ועד לניסוח חוזה ההתקשרות והבטוחות הנדרשות. עורך דין מקצועי ידע לזהות נקודות סיכון ולהגן על האינטרסים שלכם מול הקבלן.

לבדוק היתרי בניה ומצב רישוי

לפני חתימה על חוזה, חשוב לוודא שהפרויקט אכן מחזיק בהיתרי בניה או נמצא בשלב מתקדם בהליכי רישוי. קניית דירה בפרויקט שעדיין לא קיבל היתר משמעותה סיכון גבוה לדחיות, התנגדויות או אפילו ביטול התוכנית. עורך הדין יבדוק את התב"ע, תשריטים ותיק הבניין כדי לוודא שההבטחות תואמות את המציאות.

לוודא מנגנון בטוחות מסודר

אין לשלם יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני קבלת בטוחה על פי חוק המכר (דירות) – לרוב מדובר בערבות בנקאית צמודת מדד, שמבטיחה לכם החזר מלא של הכסף במקרה שהקבלן יכשל בפרויקט. כל תשלום נוסף חייב להיות מגובה בערבות עד לסכום המצטבר ששולם בפועל. אל תסתפקו בהבטחות בעל פה – דרשו את הערבויות בפועל ובדקו אותן מול הבנק המלווה.

לוח זמנים ומנגנון פיצוי על איחור

בחוזה חייב להופיע מועד מסירה מוגדר וברור, כולל תוספת ימי חסד מוגבלת והתחייבות לפיצוי בגין איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי – כנדרש בחוק המכר. ודאו שהפיצוי קבוע וחד-משמעי ושאין סעיפים המגבילים את אחריות הקבלן בתירוצים כלליים כמו "כוח עליון" לא מוגדר.

לעגן את כל ההבטחות השיווקיות בכתב

הדמיות, מפרטים, שדרוגים בחינם – כל אלו יפים ויזואלית אך חסרי ערך משפטי אם אינם מופיעים כמסמך חוזי מחייב. דרשו לעגן כל שינוי, שדרוג או תוספת בהסכם עצמו או כנספח חתום על ידי הצדדים. כך תוכלו להבטיח שכל תוספת הובטחה תסופק בפועל.

טעויות נפוצות של רוכשים – והדרך להימנע מהן

חתימה פזיזה על חוזה, הסתמכות על ייעוץ של נציג המכירות במקום על ייעוץ משפטי, תשלום מקדמות גדולות בלי ערבות, היסוס לדרוש תיקון סעיפים שמטים את הכף לטובת הקבלן – כל אלה עלולים לעלות ביוקר. דווקא בשלב הראשוני חשוב להקפיד להיות צרכנים ביקורתיים ולהבין שמדובר בעסקה גדולה שמחייבת זהירות יתרה.

שתף!

The post רכישת דירה על הנייר: סיכונים משפטיים וטיפים להתנהלות בטוחה appeared first on עורך דין אילן שרקון.

במאמר זה נעמיק בזכויות הקונה מול הקבלן, נבין מה אומר החוק, מהן ההגנות העיקריות שמגיעות לכם כרוכשי דירה חדשה – וכיצד להיזהר מהבטחות שיווקיות שלא מגובות בחוזה מחייב.

חוק המכר (דירות): מטרתו והגנות עיקריות

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נחקק כדי להגן על ציבור רוכשי הדירות בישראל, שהם לרוב צד חלש מול יזמים וקבלנים מנוסים. החוק מסדיר מספר עקרונות בסיסיים, ביניהם:

הגדרת פרטי הנכס – הקבלן מחויב לספק לרוכש מפרט מפורט הכולל את כל מאפייני הדירה והבניין: גודל הדירה, חומרי הבנייה, מפרט טכני של מטבח, ריצוף, דלתות, חלונות ועוד.

ערבויות ובטוחות – אחת ההגנות החשובות בחוק המכר היא חובת הקבלן להעניק לרוכש בטוחה להבטחת הכסף ששולם. הבטוחה יכולה להיות ערבות בנקאית, ביטוח, שעבוד או הערת אזהרה, והיא ניתנת בהתאם לכל תשלום שמשולם.

לוח זמנים ואיחור במסירה – החוק מגדיר מסגרת ברורה למועד המסירה, ובמקרה של איחור העולה על 60 יום מהמועד החוזי, הקבלן מחויב לשלם לרוכש פיצוי אוטומטי בגובה דמי שכירות לדירה דומה בסביבה.

אחריות ובדק – החוק מגדיר תקופות אחריות ובדק שונות, בהן הקבלן חייב לתקן ליקויים שנתגלו בדירה, החל מליקויים בריצוף וכלה בליקויים קונסטרוקטיביים.

למה חשוב להכיר את הזכויות ולא להסתמך על מילים יפות

רבים מהרוכשים נוטים להתרשם מהדירה לדוגמה או מהדמיות נוצצות במשרדי המכירות, ולעיתים סומכים בעיניים עצומות על נציגי המכירות. אך חשוב לדעת – החוק קובע באופן חד-משמעי: מה שלא מופיע בחוזה ובמפרט – לא מחייב את הקבלן!

המשמעות היא שגם אם ניתנו לכם הבטחות על חניה צמודה, גינה פרטית או חיפוי אבן מיוחד – אך הדבר לא נכתב בחוזה או במפרט – לא תוכלו לאכוף זאת בבית המשפט. לכן, עורך דין מטעמכם יבדוק בקפידה שכל הבטחה הופכת לסעיף כתוב ומדויק.

ערבויות ובטוחות – לא לוותר עליהן בשום אופן

אחת ההגנות המרכזיות שמעניק החוק לרוכש היא הזכות לקבל בטוחה לכסף שמשולם לקבלן. לא פעם אנו שומעים על מקרים של קבלנים שקרסו והשאירו רוכשים עם חובות עתק וללא דירה. כדי למנוע זאת, קובע חוק המכר כי אין להעביר לקבלן יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שהוצגה בטוחה מתאימה.

הערבות הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית – מסמך שמבטיח לכם שהבנק ערב להחזר מלא של הסכום ששילמתם, במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו. כל תשלום נוסף יבוצע רק לאחר קבלת הערבות הרלוונטית.

איחור במסירה – פיצוי ללא צורך בהוכחת נזק

לוח זמנים ברור במסירת הדירה הוא זכות בסיסית של הקונה. החוק קובע תאריך מסירה ומאפשר לקבלן דחייה של עד 60 יום, אך איחור מעבר לכך מחייב אותו לפצות את הרוכש אוטומטית – גם אם לא נגרם נזק בפועל.

גובה הפיצוי נקבע בחוק: עבור שמונה חודשי האיחור הראשונים, ישולמו דמי שכירות חודשיים בשיעור של 150% מדמי שכירות של דירה דומה באזור. לאחר מכן הפיצוי עולה ל-125% בלבד. חשוב לוודא בחוזה שהתנאים אינם מגבילים זכות זו או קובעים פיצוי מופחת.

אחריות ובדק – מה מגיע לכם וכמה זמן

אחרי שקיבלתם את המפתח ונכנסתם לדירה, העבודה מול הקבלן לא נגמרת. החוק קובע כי הקבלן מחויב לאחריות ובדק לתקופות משתנות, לדוגמה:

• נזילות – עד 3 שנים.

• קילופים והתפוררות – עד שנה.

• ליקויים בצנרת – עד שנתיים.

• ליקויים שלדיים – עד 7 שנים ממסירת הדירה.

בתקופה זו הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שהתגלה – על חשבונו. סעיף אחריות ובדק בחוזה חייב להיות תואם להוראות החוק וללא מגבלות נוספות.

הבטחות שיווקיות – אל תישארו עם מילים בלבד

הבטחות שיווקיות הן אחת המלכודות הנפוצות בתחום הדירות החדשות. נציגי מכירות מנסים לפתות רוכשים בהדמיות יפות, סיורים בדירה לדוגמה והבטחות לעיצוב יוקרתי או תוספות ללא תשלום.

אך פעמים רבות, כאשר בוחנים את החוזה – מגלים שההבטחות הללו אינן מופיעות בו כלל. במקרה כזה, לבית המשפט אין סמכות לכפות על הקבלן לעמוד בדברים שאינם כתובים.

הדרך היחידה להבטיח שהבטחות אלו יכובדו – היא להתעקש לרשום אותן בחוזה או לפחות לצרף אותן כנספח חתום על ידי הצדדים. עורך דין טוב ידע לנהל משא ומתן כדי לעגן הבטחות אלו במסמך משפטי מחייב.

טעויות נפוצות של רוכשים – ומה אפשר ללמוד מהן

במהלך השנים צבר משרדנו ניסיון רב בליווי רוכשים בעסקאות מול קבלנים. מתוך ניסיון זה, ניתן לסמן את הטעויות הנפוצות שחוזרות על עצמן:

• הסתמכות על מילים והבטחות לא כתובות.

• חתימה על חוזה סטנדרטי מבלי להתייעץ עם עורך דין פרטי שמייצג את האינטרס של הקונה בלבד.

• חוסר תשומת לב לסעיפי אחריות ובדק.

• היסוס להתעקש על קבלת בטוחות לפני תשלום מקדמות גבוהות.

• חוסר הבנה של מנגנון הפיצוי על איחור במסירה.

כל אלו עלולים לעלות לרוכשים ביוקר ולהפוך את חווית רכישת הדירה למורכבת ולעיתים אף להרפתקה משפטית.

איך נמנעים מטעויות? – ליווי משפטי איכותי

הדרך הבטוחה ביותר להבטיח את זכויותיכם כרוכשי דירה מקבלן היא להיעזר בעורך דין מומחה בעסקאות נדל"ן – החל משלב המשא ומתן, דרך בדיקת החוזה ועד קבלת המפתח.

עורך דין מקצועי יוודא כי כל פרט בהבטחות השיווקיות ייכנס לחוזה, יוודא שהמפרט תואם את המובטח, יפקח על מנגנון הבטוחות והערבויות וידאג לתנאי פיצוי הוגנים במקרי איחור.

שמרו על הזכויות שלכם

רכישת דירה מקבלן היא עסקה גדולה ומרגשת – אך גם עסקה שבה חשוב להיות עם עיניים פקוחות. חוק המכר (דירות) עומד לצדכם ומעניק לכם הגנות משמעותיות, אך מימוש הזכויות תלוי לא פעם בערנותכם ובמומחיות של עורך הדין שמלווה אתכם. במשרדנו, פירמת CBA, תמצאו ניסיון, בקיאות ויכולת להגן על זכויותיכם מול כל קבלן, בכל שלב בעסקה – משלב הבדיקות הראשוני ועד קבלת הדירה ללא פשרות.

שתף!

The post זכויות הקונה מול הקבלן: אחריות חוק המכר דירות והבטחות שיווקיות appeared first on עורך דין אילן שרקון.

במאמר זה נסקור את הסעיפים המרכזיים שראוי לבדוק בחוזה רכישת דירה, נציג טעויות נפוצות שרוכשים עושים, ונסביר כיצד אפשר להימנע מהן באמצעות ליווי משפטי מקצועי.

פרטי הנכס – אל תקלו ראש בתיאור המדויק

השלב הראשון והבסיסי ביותר הוא לוודא שתיאור הנכס בחוזה מדויק לחלוטין. חוזה רכישת דירה חייב לכלול פרטים ברורים:

• גוש, חלקה ותת חלקה בטאבו או בנסח הרישום.

• תיאור פיזי של הנכס – גודל הדירה, מספר חדרים, חניה, מחסן אם קיים.

• התייחסות להצמדות (גינה, גג, חניה פרטית) ולרכוש משותף.

טעות נפוצה של רוכשים היא להסתמך על המידע שניתן בעל פה על ידי הקבלן או המוכר. חשוב לדעת: רק מה שמופיע בחוזה הוא מחייב מבחינה משפטית. לכן, כל פרט שלא מופיע – עלול להיחשב כלא קיים בהמשך. מומלץ להצליב בין נתוני החוזה לנסח הטאבו או לנסח חברה משכנת כדי לוודא התאמה.

תנאי התשלום – להגן על הכסף שלכם

רכישת דירה כרוכה בסכומים גבוהים במיוחד, ולכן מנגנון התשלום הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר בחוזה. יש לוודא שהתשלומים יהיו מדורגים בהתאם להתקדמות הבניה או להעברת החזקה בדירה.

כמו כן, חובה לוודא שהמוכר מתחייב להוציא ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר (דירות) – ערבות בנקאית היא הבטוחה העיקרית לכך שהכסף שלכם לא יירד לטמיון במקרה של פשיטת רגל של הקבלן או של מכירת הנכס לאדם אחר.

רבים מהרוכשים לא מקפידים על קבלת ערבות לכל תשלום, ולעיתים מסתפקים בהבטחות בעל פה או בהסכמים גמישים מדי – זו טעות שעלולה לעלות ביוקר.

לוח זמנים – תאריך מסירה והשלכות איחור

נקודה קריטית נוספת היא סעיף לוח הזמנים בחוזה. חשוב לבדוק:

• מהו תאריך המסירה החוזי?

• האם מצוינות סיבות אפשריות לעיכוב ומה משך ההארכה האפשרי?

• אילו פיצויים מגיעים לכם במקרה של איחור במסירה?

לפי חוק המכר (דירות), הקבלן מחויב לפצות את הקונה אם הוא מאחר יותר מ-60 יום ממועד המסירה החוזי. גובה הפיצוי אמור להיות קבוע ומוסכם בחוזה – בדקו את הנוסח והקפידו שיהיה ברור וחד-משמעי.

סעיפי אחריות ובדק – שמירה על איכות הבנייה

גם לאחר קבלת הדירה, חשוב להבין מה כוללת אחריות הקבלן לליקויים ואיך מתבצע טיפול בתקלות. החוק בישראל קובע תקופות אחריות ובדק מוגדרות (בין שנה לשבע שנים) עבור סוגי ליקויים שונים, אך פעמים רבות נתקלים רוכשים בחוזים שמנסים לצמצם או להגביל אחריות זו.

חשוב לקרוא היטב את סעיפי האחריות והבדק, לוודא שאין בהם סייגים לא חוקיים ולדרוש שהאחריות תכלול גם את כל עבודות הגמר, המתקנים והמערכות המותקנות בדירה.

תנאים מתלים ותנאים מסכלים – לא להתעלם מהם

בחוזה רכישת דירה יכולים להופיע תנאים מתלים – למשל, קבלת היתר בניה או אישור משכנתא. חשוב להבין: אם תנאי מתלה אינו מתקיים – העסקה מתבטלת. לכן, כדאי לבדוק היטב מהם התנאים ולהיערך בהתאם.

כמו כן, במקרים מסוימים יופיעו גם סעיפים של תנאים מסכלים (כוח עליון, מצב ביטחוני וכדומה). יש לבדוק האם סעיפים אלה מנוסחים במידה ראויה ולא פותחים פתח להפרת התחייבויות מצד המוכר ללא סנקציה.

קנסות וביטול עסקה – להבין את ההשלכות

חוזה טוב מגדיר מה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההתחייבויות שלו. לדוגמה: מה הסכום שתצטרכו לשלם אם תבטלו את העסקה שלא כדין? או אילו פיצויים מגיעים לכם אם המוכר מפר את התחייבויותיו?

חלק מהטעות של רוכשים היא לא לשים לב לסכומי הפיצוי המוסכמים בחוזה, ולגלות רק מאוחר מדי שמדובר בסכומים לא פרופורציונליים. עורך דין מנוסה ידע לבדוק האם סכום הפיצוי ההדדי הוגן ולא מגביל אתכם יתר על המידה.

טעויות נפוצות של רוכשים – וכיצד להימנע מהן

רבים מהרוכשים, ובעיקר מי שקונה דירה בפעם הראשונה, נוטים לסמוך יותר מדי על המוכר או על אנשי השיווק. חלק מהטעויות השכיחות כוללות:

• חתימה על חוזה סטנדרטי מבלי לקרוא אותו לעומק.

• ויתור על ייעוץ משפטי מקצועי.

• היסוס להתעקש על תיקון סעיפים בעייתיים.

• תשלום סכומים גדולים לפני קבלת ערבויות מתאימות.

• הסתמכות על התחייבויות בעל פה בלבד.

כדי להימנע מטעויות אלו, חשוב מאוד לשכור עורך דין בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן – עורך דין שייצג אתכם בלבד (ולא את המוכר או הקבלן), שיבדוק כל פרט בחוזה וידאג להתאמתו לטובתכם.

ליווי משפטי – המפתח לרכישה בטוחה

המשפט הישראלי בתחום הנדל"ן הוא מורכב, דינמי וכולל רגולציה מרובה. טעויות קטנות בחוזה עלולות לעלות בריבית דריבית ולהפוך לעוגמת נפש גדולה.

לכן, השקעה בליווי משפטי איכותי היא צעד חכם שחוסך כסף, זמן ודאגות. עורך דין מקצועי ידע לזהות סעיפים שעלולים להעמיד אתכם בסיכון, ינהל משא ומתן מול הצד השני ויבטיח שחוזה רכישת הדירה משקף את האינטרסים שלכם במלואם.

לסיכום

חוזה רכישת דירה הוא לא מסמך פורמלי בלבד, אלא תעודת הביטוח שלכם לעסקה גדולה ובעלת משמעות כלכלית אדירה. בדיקה מדוקדקת של פרטי הנכס, מנגנוני התשלום, מועדי המסירה, הערבויות, סעיפי הפיצוי והאחריות – כל אלה חיוניים כדי להבטיח שהעסקה תושלם בהצלחה ותשמור עליכם מכל תרחיש שלילי.

בין אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן ובין אם דירה מיד שנייה – הקפידו לא לחתום על חוזה לפני שעבר בחינה מקצועית של עורך דין מיומן בתחום המקרקעין.

שתף!

The post מה חשוב לבדוק בחוזה רכישת דירה? טעויות נפוצות וכיצד להימנע מהן appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עורך דין אילן שרקון: "מחירי הדיור חדלו מלעלות והתייצבו. באזורי הפריפריה כבר רואים זאת."

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן טיפסו לשחקים. היה ניתן לראות כי משנה לשנה חלה מגמת עליה במחירי הדירות. המשבר בענף הדיור גורם למתחים בחיי המשפחה, ולעתים אף גורם לזוגות לפנות לעורך דין לגירושין, עקב המתחים.

כל הנתונים מראים כי מחירי הנדל"ן אינם גבוהים כתמול שלשום. לאחרונה, ירדו מחירי הנדל"ן ב-2.7% והצפי הוא כי ימשיכו לרדת עד ל-8% עד סוף שנת 2018. מאז חודש אפריל, נרשמו ירידת מחירים במספר ערים בארץ אשר גרמו לבעלי דירות יד שנייה להוריד את המחיר המבוקש על הנכס שלהם. תכנית "מחיר למשתכן" והחסמים הרגולטורים הם אלו שגרמו למשקיעים לברוח משוק הנדל"ן ולחפש אפיקי השקעה רווחיים יותר.

האם ירידת מחירי הדיור תעשה טוב למשק?

עורך דין אילן שרקון, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין שרקון, בן-עמי, אשר & נאמן, קינן ושות', מאמין כי לירידת המחירים השלכות מדאיגות שעלולות לגרום לנזקים בשוק.

"הרבה אנשים רוצים שמחירי הדיור יירדו, אך בכלכלה כמו בכלכלה, לפעמים נבואות מתגשמות. יחד עם זאת, קיים קו דק מאוד המפריד בין ירידת מחירי הדיור לבין קריסת המשק, וממנה צריך להיזהר."

שתף!

The post עו"ד אילן שרקון ל"גלובס": "אנשים שלקחו משכנתאות, לא מצליחים למכור את דירתם" appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"צ'ק מוגדר כפקודה ללא תנאי מאת אדם אל הבנק חתומה בידי נותנה, בה נדרש הבנק לשלם לאדם פלוני או לפקודתו סכום כסף מסוים עם דרישה", ציין עורך דין אילן שרקון. "על פי לשון ההגדרה נדרשים שני תנאים שבלעדיהם אין כלל צ'ק".

כתב: הכלל הוא שללא כתב אין צ'ק. אין הצ'ק חייב להיות כתוב דווקא על טופס שהוצא על ידי הבנק אלא מותר לכתבו בכל דרך שהיא, ואפילו ניתן לעשותו בפקס. כל שינוי של הכתב על גבי הצ'ק עלול לגרום לביטולו, ואם ישנה סתירה בן הסכום במילים לסכום הרשום בספרות, הסכום במילים גובר.

החזקה בדיני שטרות, ובכלל זה צ'קים, הינה שמי שמחזיק בצ'ק הינו "אוחז כשורה", דהיינו בתביעה מכח שטר ו/או בהליכי מימוש הצ'ק נטל ההוכחה שהאוחז זייף את המסמך או רימה וכו' הינו על הנתבע (בדרך כלל נטל ההוכחה במשפט אזרחי הוא על התובע). יחד עם זאת, אם ישנם שינויים על גבי הצ'ק או אם הצ'ק לא נכתב על גבי טופס סטנדרטי או בכתבי יד שונים, אוחז הצ'ק אינו "כשר" ונטל ההוכחה עליו (ניתן לציין שישנם שטרות נוספים מלבד שיקים, כמו שטר חוב, כתובה, ודוגמאות נוספות).

חתימה: "ללא חתימת בעל הצ'ק אין לצ'ק כל נפקות", מסביר אילן שרקון. "אדם פרטי רשאי לחתום בטביעת אצבע, בראשי תיבות, בשם מסחרי ובחותמת גומי (בתנאי שהיא העתק חתימתו). חברה יכולה לחתום רק מכוח הרשאה בתקנונה ודי בחותמת הגומי שלה (אלא אם ישנה הוראה אחרת בתקנון".

יתר התנאים כגון תאריך וסכום הצ'ק ניתנים להשלמה על ידי מחזיק הצ'ק (אלא אם יוכל שלא ניתנה הרשאה מבעל הצ'ק לכך). באשר למועד הפרעון, יש להציג את הצ'ק בזמן סביר לאחר התאריך הנקוב. בפועל הבנקים מכבדים צ'קים עד שישה חודשים לאחר התאריך הנקוב.

שרטוט הצ'ק (קרוס)

עו"ד אילן שרקון ציין כי :"אם אין שרטור רשאי האוחז לפנות לבנק בעל הצ'ק ולבקש את כל פרעונו במזומן. באמצעות השרטוט ניתן למנוע זאת והאוחז חייב להפקיד את הצ'ק בבנק ולשם הפרעון יפנה בנק זה לבנק בעל הצ'ק בהוראה לפרוע את הצ'ק".

שרטוט מיוחד: השרטוט יכול להיות כללי וכן מיוחד, דהיינו בין שני הקווים יהא נקוב שם הבנק והצ'ק יפרע רק אם יוצג לבנק (בעל הצ'ק) על ידי הבנק ששמו נקוב בצ'ק.

שתף!

The post עורך דין אילן שרקון מסביר: איך כותבים וחותמים על צ'ק בצורה תקינה? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

על פי חוק המתווכים שנכנס לתוקף באפריל 1997, המתווך זכאי לדמי תיווך על פי שלושה קריטריונים:

רישיון לעסוק בתיווך

"לפני כניסת החוק, כל אחד יכול היה לפתוח משרד ולעסוק בתיווך", אמר עו"ד שרקון. "החוק קובע כי אדם המבקש לעסוק בתיווך, חייב ברישיון לכך. יחד עם זאת, אפשר החוק לכל מי שעסק בתיווך עוד קודם, להמשיך ולעסוק בכך גם ללא הוצאת רישיון במשך שנתיים נוספות".

כתב

לפני חקיקת החוק, ההתקשרות עם מתווך יכולה הייתה להתבצע בעל פה. החוק קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב.

הגורם היעיל לקשירת הקשר

"אם המתווך הוא שיוצר את הקשר בין המוכר לבין הקונה, האו זכאי לדמי תיווך", ציין עו"ד אילן שרקון. "כלומר המתווך הוא "הגורם היעיל" לקשירת הקשר בין הצדדים. גם במקרה שבו התערב גורם נוסף בעסקה ומסייע להתגבר על קשיים במו"מ, המתווך עדיין זכאי לדמי תיווך".

שיעור דמי התיווך

עסקת מכר דירה

בעבר היה זכאי המתווך לדמי תיווך בשיעור של 2 אחוז משווי העסקה, מכל צד, אלא אם נקבע אחרת. כיום מחייב החוק עריכת חוזה בכתב, ולכן שיעור דמי התיווך יהיה כפי שנקבע בחוזה, כאשר הנוהג נשאר 2 אחוז מהעסקה.

עסקת שכירות

הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור של חודש שכירות אחד.

עסקת חליפין

עסקה בה מחליפים הצדדים נכס תמורת נכס מקרקעין אחר, אינה שונה מעסקת מכר דירה וגם לגביה הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז.

עסקת קומבינציה

בעסקה כזו מוכר הבעלים לקבלן חלק מן הקרקע ומותיר לעצמו בעלות בחלק אחר. על הקרקע שנותרה בידי הבעלים מתחייב הקבלן לבנות דירות לבעלים. הנוהג: דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז משווי העסקה.

עורך דין אילן שרקון אמר כי "שאלה מעניינת שעולה הינה מהו היקף העסקה שעליה זכאי המתווך לדמי תיווך: על שווי הקרקע כולה או על שווי הקרקע שעברה לבעלות הקבלן. בית המשפט העליון העדיף לראות את העסקה כמכירת חלק מהקרקע לקבלן ורק עבור אותו החלק זכאי המתווך לדמי תיווך".

מתווך כיזם

בנסיבות מיוחדות ייתכן שמתווך ידרוש לא רק דמי תיווך, אלא גם שכר ראוי כיזם. זאת בדרך כלל כשמדובר בעסקאות מקרקעין מורכבות, בהן נדרש המתווך להכשיר את הקרקע לחתימת העסקה.

מהו המועד לתשלום דמי תיווך?

המתווך זכאי לדמי תיווך עם עריכת הסכם מחייב, לרבות זיכרון דברים בין הצדדים. מועד התשלום בהסכם המכירה אינו קשור למועד תשלום דמי התיווך.

מהי השפעת ביטול הסכם?

"זכאותו של המתווך לדמי תיווך מתגבשת עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים", הוסיף עו"ד אילן שרקון. "זכותו זו איננה מתבטלת אם הצדדים להסכם לא מימשו אותו מאיזושהי סיבה, אם ההסכם בוטל או הופר. הכול כמובן אם לא הוסכם אחרת".

איסור עריכת הסכמים בעלי אופי משפטי

למתווך מקרקעין אסור לערוך עבור לקוחותיו מסמכים בעלי אופי משפטי, לרבות עריכת הסכם או זיכרון דברים. כמו כן אסור לו לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך המפר הוראות סעיף זה, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

שתף!

The post עורך דין אילן שרקון מסביר: מה אומר חוק המתווכים? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

אלא שאחרי מאבק של למעלה מעשר השנים, המדינה הצליחה לצמצם את התופעה בכ-50 אחוז. כיום, מדובר על 250 אלף דירות ציבוריות שלא היו רשומות בטאבו זאת לעומת 550 אלף דירות בשנת 1997.

יש לציין שבדרך כלל, מדובר על תופעה הנפוצה בעיקר אצל קבלנים קטנים, אך גם בקרב חברות גדולות כמו אשדר ודנקנר השקעות שלהן אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. נגד דנקנר השקעות ואמריקה ישראל הגיש מינהל מקרקעי ישראל ארבע תביעות כמו גם נגד חברת אשדר, בגין הפרת ההסכמים שנחתמו מול המינהל. מדובר על שני פרויקטים ובהם מאות יחידות דיור.

עורך דין  אילן שרקון: "מרבית התביעות נגד קבלנים מסתיימות בפשרה"

עו"ד אילן שרקון, מומחה בתחום, ייצג את המינהל, וטען כי חוזה הפיתוח נחתם עם אשדר ב-1999, וכי בינואר 2007 הודיע לה המינהל כי עליה לרשום את הדירות בטאבו.

"במינהל טוענים שלמרות כל התזכורות, אשדר התעלמה מחובתה", מציין עורך דין אילן שרקון. "לכן פנה המינהל לבית המשפט כדי לחייב את החברה בהוצאת הרישום".

"בנוסף לכך, התנהלו כ-50 תביעות נגד קבלנים או חברות, כמו אפריקה ישראל וחברת אוניל", אמר עורך דין שרקון. "מרבית התביעות הללו נגד הקבלנים מסתיימות בפשרה, מאחר שהמטרה היא שבסופו של דבר, הדירות כן יהיו רשומות בטאבו".

יש לציין שלחברת דנקנר השקעות יש היסטוריה ארוכה של התחמקות מרישום דירות בטאבו, לאחר שב-2007 הוגשה נגד החברה, כמו גם נגד אפריקה ישראל וחברת מליבו, תביעה על כך שלא רשמו בטאבו דירות בצהלה. היא נהגה כך גם בפרויקט בנהריה, מה שזיכה אותה בכינוי המפוקפק "סרבנית רישום" – כינוי לחברה שהוגשו נגדה שתי תביעות או יותר.

החשיבות של רישום דירה בטאבו

"הרישום בטאבו מגדיר למעשה את הנכס באופן מדויק, שיאפשר לרוכש עתידי לאתרו", מציין עו"ד שרקון. "הרישום אף מצמצם את המרמה וההונאה בנכס, וכן מאפשר לאשר משכנתה נגד נסח רישום. לא פחות חשוב, הוא מחויב על פי חוק ועל פי חוזה החכירה עם המינהל".

שתף!

The post עו"ד אילן שרקון על רישום דירות בטאבו appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"יש לכך כמה סיבות. הראשונה: הרצון של הרוכשים לחסוך עלויות וסיבה נוספת היא שחלק מאותם רוכשים סבור, בתמימות כמובן, כי עורכי הדין של הקבלן – הם אלו המייצגים אותו".

עוד אמר עו"ד אילן שרקון: "על פי החוק, עורכי הדין של הקבלן יכולים לייצג את הקונים, אך ורק לצורך רישום הזכויות של הקונים בטאבו ולא במו"מ לרכישת הדירה, אך למרות זאת, רוכשי דירות רבים מאמינים שאם הם משלמים לעו"ד, סימן שהוא עובד עבורם".

לעוד מדבריו של עו"ד אילן שרקון באתר NRG

שתף!

The post עו"ד אילן שרקון: "50%-60% מרוכשי הדירות בפריפריה לא מיוצגים על-ידי עורכי דין" appeared first on עורך דין אילן שרקון.