עורך דין אילן שרקון העלה סוגיה מעוניינת בהרצאתו על זכרון דברים בעסקת נדל”ן. בהרצאה נשאלה השאלה בנוגע לתוקף המשפטי של עסקת נדל”ן המתבצעת בין שני צדדים וללא ליווי מקצועי של גורם משפטי מוסמך. כך למשל, היה והחליטו שני הצדדים כי הם מעוניינים לחתום על עסקת נדל”ן ללא מעורבות של עורך דין מוסמך, יוכלו לעשות כן בתנאי שכל פרטי הנכס והעסקה יופיעו על גבי הטופס. (גוש, חלקה, רחוב, שמות הצדדים, תיאור העסקה, סכום העסקה ותשלום המקדמה).
מקרקעין
עו”ד אילן שרקון בהרצאה ששודרה בערוץ 2: למה בכלל צריך בירוקרטיה מיותרת?
עו”ד אילן שרקון, בעל משרד עו”ד שרקון, בן עמי, אשר ושות’, מתמחה בדיני מקרקעין ומרצה על הנושא במקומות רבים. בהרצאה שהעביר ושודרה בערוץ 2, דיבר אילן שרקון על רגולציה ובירוקרטיה בתחום הדיור, והתייחס גם לפרוצדורה המייגעת העומדת מאחורי נושא ההתחדשות העירונית.
בנוסף התייחס עורך דין שרקון למשבר הדיור ולקושי של זוגות צעירים לרכוש דירה חדשה בישראל. הוא אף דיבר על המחאה החברתית, שהתרחשה בשנת 2011, במסגרתה יצאו עשרות אלפי צעירים לרחובות, כדי למחות על מחירי הדיור הגבוהים, אך בפועל, לא הרבה השתנה.
“על פי מבחן התוצאה כדי לקדם תכנון מחוזי, נדרשות בין 5 ל-10 שנים”, אמר עורך דין אילן שרקון. “על פי מבחן התוצאה, כדי להוציא היתר בנייה בחלק מהוועדות המקומיות – נדרשות בין שנה לשנתיים. על פי מבחן התוצאה, כמעט אין פרויקטים של פינוי בינוי. מדברים על זה הרבה, אבל בפועל אין כמעט בכלל פרויקטים מסוג זה. על פי מבחן התוצאה, אין מספיק דירות לדיור לצעירים”.
“הסיבה העיקרית למחירים הגבוהים – בירוקרטיה ועודף רגולציה”
“נכון, הייתה מחאה חברתית, אבל המחירים לא יורדים”, אמר אילן שרקון. “יש כל מיני סיבות שאותן ניתן לבחון ולהבין מדוע מחירי הדיור לא יורדים. בתור אחד שמלווה הרבה מאוד ועדות תכנון ופרויקטים רבים, אני רוצה להגיד שהסיבה העיקרית לכך היא הנושא של בירוקרטיה ועודף רגולציה”.
עו”ד אילן שרקון סיכם: “לא בטוח שזה קשור בשיווק ובגורמים רבים אחרים, אלא קשור לעודף רגולציה ובירוקרטיה מיותרת. טרכטנברג ביטא זאת בצורה די טובה כשאמר שאחד הגורמים המרכזיים למחסור שנוצר בהליכי הדיור היא הימשכות הליכי התכנון, ריבוי חסמים בשלב פיתוח הקרקע על רקע חילוקי דעות בין גורמים ממשלתיים; חסמים תכנוניים, כלכליים, קניינים וכו’, אבל אני אומר שהחסם העיקרי הוא רגולטורי”.
צפו בהרצאה המלאה של עורך דין אילן שרקון
עורך דין אילן שרקון מסביר: מה אומר חוק המתווכים?
חוק המתווכים מחייב לעבוד ברישיון ולערוך הסכמים חתומים. מה זה אומר על שוכרי ורוכשי הדירות ומה בנוגע למתווכים עצמם? עו”ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר.
עורך דין אילן שרקון מסביר ל”גלובס”: מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה חדשה על הנייר?
בשנים האחרונות, בשל יוקר המחייה, זוגות צעירים רבים, שחלמו על רכישת דירה, החליטו ללכת על דירה חדשה על הנייר. היתרון העיקרי: המחיר. מדובר על דירות שטרם נבנו, ולכן מחירן נמוך יותר מדירות קיימות. החיסרון העיקרי: אי ודאות. מכיוון שדירות אלו עדיין לא נבנו, לרוכשים חסרים פרטים רבים, כמו למשל מי יהיו השכנים ואיך ייראה הנוף.
אלא שלא מדובר ב”כאב הראש” היחיד בעת רכישת דירה חדשה על הנייר. בנוסף למחיר הדירה, רוכשים המעוניינים בדירה חדשה על הנייר, יצטרכו לשלם גם על עלויות ההצמדה למדד תשומות הבנייה, כשאלו מסתכמות בעשרות אלפי שקלים.
אלא שרוכשים רבים לא יודעים זאת, אך ניתן להתמקח עם הקבלן בנוגע לכך. “הקבלן בוחר לאיזה מדד מצמידים את מחיר הדירה”, מציין עו”ד אילן שרקון, ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות’, המתמחה בתחום זה. “למרות זאת, לצרכנים כן יש כוח והם יכולים להתמקח, על ידי דרישה להיצמד למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר”.
ניתן לקרוא עוד מדבריו של עו”ד אילן שרקון כאן
עו”ד אילן שרקון על רישום דירות בטאבו
חברות הבנייה השונות בישראל, מצאו דרך למקסם את רווחיהן על חשבון הדיירים. על אף ניסיונות האכיפה, אי רישום הדירה על שם הדייר בטאבו נותר תופעה נפוצה בקרב הקבלנים השונים, כך על פי נתוני מינהל מקרקעי ישראל. בדרך זו הם מצליחים לחסוך סכומי כסף רבים, שנלקחים מראש מהדיירים.
עו”ד אילן שרקון: “במקום להתמודד עם מכרזים של מחיר למשתכן, לא מעט יזמים היו מעדיפים פרויקטים של “פינוי בינוי”
פרויקטים של התחדשות עירונית צברו תאוצה כבר לפני שנים רבות, ונראה שיותר ויותר בניינים מיועדים לפרויקטים אלו. במרכז אנו עדים לפרויקטים רבים במסגרת התחדשות עירונית, אך מה בנוגע לפריפריה?
בראיון ל”גלובס”, התייחס עו”ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ומחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל, לנושא: “מחירי הקרקעות בפריפריה נמוכים מאוד ביחס לתל אביב, ולכן אין ליזמים כדאיות כלכלית לקדם פרויקטים אלו, רק אם זכויות הבנייה יהיו גבוהות מאוד”.
עו”ד שרקון הסביר כי “בכל מקרה, בישראל, נראה שפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית יימשכו עוד שנים רבות”.
לניתוח המלא של עו”ד שרקון ב”גלובס”
עו”ד אילן שרקון: “50%-60% מרוכשי הדירות בפריפריה לא מיוצגים על-ידי עורכי דין”
“מבדיקות שערכנו, עולה כי 50-60 אחוז מרוכשי הדירות בפריפריה כלל לא מיוצגים על ידי עורך דין”. כך אומר עורך דין אילן שרקון, אי שם ב-2008 לאתר NRG, במאמר שעסק בדבריה של נשיאת בית המשפט המחוזי בחיפה דאז, בלהה גילאור, שטענה בדיון שהתקיים בכנס של לשכת עורכי הדין באילת כי חוק המכר שהיה נהוג אז אינו מספק הגנה מלאה על רוכשי הדירות.
“יש לכך כמה סיבות. הראשונה: הרצון של הרוכשים לחסוך עלויות וסיבה נוספת היא שחלק מאותם רוכשים סבור, בתמימות כמובן, כי עורכי הדין של הקבלן – הם אלו המייצגים אותו”.
עוד אמר עו”ד אילן שרקון: “על פי החוק, עורכי הדין של הקבלן יכולים לייצג את הקונים, אך ורק לצורך רישום הזכויות של הקונים בטאבו ולא במו”מ לרכישת הדירה, אך למרות זאת, רוכשי דירות רבים מאמינים שאם הם משלמים לעו”ד, סימן שהוא עובד עבורם”.
לעוד מדבריו של עו”ד אילן שרקון באתר NRG
