חוק המתווכים מחייב לעבוד ברישיון ולערוך הסכמים חתומים. מה זה אומר על שוכרי ורוכשי הדירות ומה בנוגע למתווכים עצמם? עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר.
על פי חוק המתווכים שנכנס לתוקף באפריל 1997, המתווך זכאי לדמי תיווך על פי שלושה קריטריונים:
רישיון לעסוק בתיווך
"לפני כניסת החוק, כל אחד יכול היה לפתוח משרד ולעסוק בתיווך", אמר עו"ד שרקון. "החוק קובע כי אדם המבקש לעסוק בתיווך, חייב ברישיון לכך. יחד עם זאת, אפשר החוק לכל מי שעסק בתיווך עוד קודם, להמשיך ולעסוק בכך גם ללא הוצאת רישיון במשך שנתיים נוספות".
כתב
לפני חקיקת החוק, ההתקשרות עם מתווך יכולה הייתה להתבצע בעל פה. החוק קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב.
הגורם היעיל לקשירת הקשר
"אם המתווך הוא שיוצר את הקשר בין המוכר לבין הקונה, האו זכאי לדמי תיווך", ציין עו"ד אילן שרקון. "כלומר המתווך הוא "הגורם היעיל" לקשירת הקשר בין הצדדים. גם במקרה שבו התערב גורם נוסף בעסקה ומסייע להתגבר על קשיים במו"מ, המתווך עדיין זכאי לדמי תיווך".
שיעור דמי התיווך
עסקת מכר דירה
בעבר היה זכאי המתווך לדמי תיווך בשיעור של 2 אחוז משווי העסקה, מכל צד, אלא אם נקבע אחרת. כיום מחייב החוק עריכת חוזה בכתב, ולכן שיעור דמי התיווך יהיה כפי שנקבע בחוזה, כאשר הנוהג נשאר 2 אחוז מהעסקה.
עסקת שכירות
הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור של חודש שכירות אחד.
עסקת חליפין
עסקה בה מחליפים הצדדים נכס תמורת נכס מקרקעין אחר, אינה שונה מעסקת מכר דירה וגם לגביה הנוהג הוא דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז.
עסקת קומבינציה
בעסקה כזו מוכר הבעלים לקבלן חלק מן הקרקע ומותיר לעצמו בעלות בחלק אחר. על הקרקע שנותרה בידי הבעלים מתחייב הקבלן לבנות דירות לבעלים. הנוהג: דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז משווי העסקה.
עורך דין אילן שרקון אמר כי "שאלה מעניינת שעולה הינה מהו היקף העסקה שעליה זכאי המתווך לדמי תיווך: על שווי הקרקע כולה או על שווי הקרקע שעברה לבעלות הקבלן. בית המשפט העליון העדיף לראות את העסקה כמכירת חלק מהקרקע לקבלן ורק עבור אותו החלק זכאי המתווך לדמי תיווך".
מתווך כיזם
בנסיבות מיוחדות ייתכן שמתווך ידרוש לא רק דמי תיווך, אלא גם שכר ראוי כיזם. זאת בדרך כלל כשמדובר בעסקאות מקרקעין מורכבות, בהן נדרש המתווך להכשיר את הקרקע לחתימת העסקה.
מהו המועד לתשלום דמי תיווך?
המתווך זכאי לדמי תיווך עם עריכת הסכם מחייב, לרבות זיכרון דברים בין הצדדים. מועד התשלום בהסכם המכירה אינו קשור למועד תשלום דמי התיווך.
מהי השפעת ביטול הסכם?
"זכאותו של המתווך לדמי תיווך מתגבשת עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים", הוסיף עו"ד אילן שרקון. "זכותו זו איננה מתבטלת אם הצדדים להסכם לא מימשו אותו מאיזושהי סיבה, אם ההסכם בוטל או הופר. הכול כמובן אם לא הוסכם אחרת".
איסור עריכת הסכמים בעלי אופי משפטי
למתווך מקרקעין אסור לערוך עבור לקוחותיו מסמכים בעלי אופי משפטי, לרבות עריכת הסכם או זיכרון דברים. כמו כן אסור לו לייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך המפר הוראות סעיף זה, לא יהיה זכאי לדמי תיווך.