עו"ד אילן שרקון: על שכ"ט של בעלי תפקידים בפרויקט בנייה

כאשר אנו מבצעים עסקת מקרקעין, אנו לא משלמים לכל בעלי התפקידים המעורבים בפרויקט, כגון עורך הדין של הקבלן, אדריכל הפרויקט, יועץ המס וכדומה. החוק להגנת הצרכן מגן על רוכשי דירות, וקובע שהתשלום נעשה במחיר קבוע לכל בעלי התפקידים יחדיו. עם זאת, ישנם מקרים אשר בפועל, הקבלנים מנחים את רוכשי הדירה לשלם שכ"ט נוסף לבעלי תפקיד בפרויקט. יש להבהיר שהדבר נעשה, בעיקר כאשר רוכשי הדירות הללו אינם מיוצגים על ידי עורך דין. צפו באילן שרקון מסביר:

 

עו"ד אילן שרקון : "עו"ד טוב יודע לקשר מידע" | המרכז האקדמי למשפט ועסקים

עו"ד אילן שרקון, מרצה בפני סטודנטים במרכז האקדמי למשפט ועסקים על מהות השפה של עורכי הדין, והמשמעות בהבנה של הקשרים לחוק רלוונטי.

 

עורך דין אילן שרקון באירוע "עיר הנדל"ן – התחדשות 2018": "המדינה לא לוקחת בחשבון את הפריפריה"

צפו בריאיון המלא:


עורך דין אילן שרקון ממשרד שרקון בן עמי אשר ושות' התארח בוועידה להתחדשות עירונית בעיר הנדל"ן התחדשות 2018. לדברי עו"ד אילן שרקון המגמות העיקריות להתחדשות העירונית הנן: 

  • התחדשות עירונית סטנדרטית שהיא למעשה חידוש פני העיר.
  • חיזוק מבנים ישנים לצורך התגוננות ומניעה של רעידות אדמה.
  • בניית יחידות דיור נוספות לצורך הגדלת היצע הדיור.

לדברי עו"ד שרקון: "על הסיבות העיקריות להתחדשות עירונית, אף אחד לא מדבר. צמצום הפערים החברתיים ומעגל העוני, צדק חלוקתי ואפליה מתקנת."

איך הכל התחיל?

בשנת 1965 חוק ושמו "חוק פינוי בינוי שיקום" גרם למדינה להחליט על שיקום שכונות מצוקה. כך נוצר מצב שהמדינה היא גם יוזמת הפרויקט וגם זו שמשלמת לדיירים את כל הפיצויים המגיעים להם.

12 שנים לאחר מכן, לאחר עליית בגין לשלטון בשנת 1977, הוחלט להקים פרויקט לשיקום שכונות. לאחר מכן התחילו עם תמ"א 30, ומשם הכל היסטוריה.

עורך דין אילן שרקון: "במסגרת הפרוייקטים של תמ"א 38, המדינה אינה לקחה בחשבון את תושבי הפריפריה. כך, באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית כגון מצפה רמון, צפת, קרית שמונה, שדרות ודימונה כמעט ולא התרחשו הפרויקטים להתחדשות עירונית."

לעוד מידע על פרויקט התחדשות עירונית מאת עורך דין אילן שרקון

עו"ד אילן שרקון ל"גלובס": "אנשים שלקחו משכנתאות, לא מצליחים למכור את דירתם"

בריאיון שפורסם עם עו"ד אילן שרקון לאתר "גלובס", אמר שרקון כי ממשלת ישראל הצליחה להשיג את שלה ולהוריד את מחירי הדיור. יחד עם זאת, מדובר במהלך אשר עלול להוביל לקריסה במשק.

עורך דין אילן שרקון: "מחירי הדיור חדלו מלעלות והתייצבו. באזורי הפריפריה כבר רואים זאת."

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן טיפסו לשחקים. היה ניתן לראות כי משנה לשנה חלה מגמת עליה במחירי הדירות.

כל הנתונים מראים כי מחירי הנדל"ן אינם גבוהים כתמול שלשום. לאחרונה, ירדו מחירי הנדל"ן ב-2.7% והצפי הוא כי ימשיכו לרדת עד ל-8% עד סוף שנת 2018. מאז חודש אפריל, נרשמו ירידת מחירים במספר ערים בארץ אשר גרמו לבעלי דירות יד שנייה להוריד את המחיר המבוקש על הנכס שלהם. תכנית "מחיר למשתכן" והחסמים הרגולטורים הם אלו שגרמו למשקיעים לברוח משוק הנדל"ן ולחפש אפיקי השקעה רווחיים יותר.

האם ירידת מחירי הדיור תעשה טוב למשק?

עורך דין אילן שרקון, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין שרקון, בן-עמי, אשר & נאמן, קינן ושות', מאמין כי לירידת המחירים השלכות מדאיגות שעלולות לגרום לנזקים בשוק.

"הרבה אנשים רוצים שמחירי הדיור יירדו, אך בכלכלה כמו בכלכלה, לפעמים נבואות מתגשמות. יחד עם זאת, קיים קו דק מאוד המפריד בין ירידת מחירי הדיור לבין קריסת המשק, וממנה צריך להיזהר."

עו"ד אילן שרקון: איך סוגרים עסקת נדל"ן בהצלחה

עורך דין אילן שרקון העלה סוגיה מעוניינת בהרצאתו על זכרון דברים בעסקת נדל"ן. בהרצאה נשאלה השאלה בנוגע לתוקף המשפטי של עסקת נדל"ן המתבצעת בין שני צדדים וללא ליווי מקצועי של גורם משפטי מוסמך. כך למשל, היה והחליטו שני הצדדים כי הם מעוניינים לחתום על עסקת נדל"ן ללא מעורבות של עורך דין מוסמך, יוכלו לעשות כן בתנאי שכל פרטי הנכס והעסקה יופיעו על גבי הטופס. (גוש, חלקה, רחוב, שמות הצדדים, תיאור העסקה, סכום העסקה ותשלום המקדמה).

להמשך קריאה

עו"ד אילן שרקון ל"גלובס": "במקום מכרזי מחיר למשתכן, יזמים מעדיפים פרויקטים של פינוי בינוי"

עו"ד אילן שרקון בגלובס
עו"ד אילן שרקון בגלובס

בראיון שפורסם באתר "גלובס", אמר עו"ד אילן שרקון, מומחה לנדל"ן משפטי, כי היזמים של היום מעדיפים לקחת פרויקטים של פינוי-בינוי על פני "מחיר למשתכן".

אילן שרקון, שנחשב לחלוץ בתחום התמ"א 38 והפינוי-בינוי בישראל ("התחדשות עירונית"), אמר לגלובס כי "מחירן של רוב הקרקעות בישראל, כולל הקרקעות החקלאיות, מאמיר כל הזמן. בשנים האחרונות חלה עלייה גדולה במחירים וזו הסיבה שאין עסקאות רבות הכוללות מכירת קרקעות פרטיות. נראה שמלאי הקרקעות הפרטיות גם הולך ואוזל, ומי שעדיין מחזיק בקרקע שכזו, עשוי להרוויח הרבה מאוד עליה בעוד כמה שנים, כשמחירה יעלה באופן משמעותי".

לחדשות נוספות של עו"ד אילן שרקון בגלובס >>

עורך דין אילן שרקון מסביר: איך כותבים וחותמים על צ'ק בצורה תקינה?

צ'ק משמש כתחליף נוח לתשלום בכסף מזומן ורבים משתמשים באמצעי זה בתכיפות למסחר ולשירותים שונים. בנושא זה מתעוררות שאלות משפטיות רבות הן במישור האזרחי והן בפלילי, שרבים מאיתנו, למרות שכיחות הפעולה, לא נותנים עליהם את הדעת יתר על המידה. עו"ד אילן שרקון מסביר: איך לכתוב ולחתום על צ'ק כמו שצריך.

"צ'ק מוגדר כפקודה ללא תנאי מאת אדם אל הבנק חתומה בידי נותנה, בה נדרש הבנק לשלם לאדם פלוני או לפקודתו סכום כסף מסוים עם דרישה", ציין עורך דין אילן שרקון. "על פי לשון ההגדרה נדרשים שני תנאים שבלעדיהם אין כלל צ'ק".

כתב: הכלל הוא שללא כתב אין צ'ק. אין הצ'ק חייב להיות כתוב דווקא על טופס שהוצא על ידי הבנק אלא מותר לכתבו בכל דרך שהיא, ואפילו ניתן לעשותו בפקס. כל שינוי של הכתב על גבי הצ'ק עלול לגרום לביטולו, ואם ישנה סתירה בן הסכום במילים לסכום הרשום בספרות, הסכום במילים גובר.

החזקה בדיני שטרות, ובכלל זה צ'קים, הינה שמי שמחזיק בצ'ק הינו "אוחז כשורה", דהיינו בתביעה מכח שטר ו/או בהליכי מימוש הצ'ק נטל ההוכחה שהאוחז זייף את המסמך או רימה וכו' הינו על הנתבע (בדרך כלל נטל ההוכחה במשפט אזרחי הוא על התובע). יחד עם זאת, אם ישנם שינויים על גבי הצ'ק או אם הצ'ק לא נכתב על גבי טופס סטנדרטי או בכתבי יד שונים, אוחז הצ'ק אינו "כשר" ונטל ההוכחה עליו.

חתימה: "ללא חתימת בעל הצ'ק אין לצ'ק כל נפקות", מסביר אילן שרקון. "אדם פרטי רשאי לחתום בטביעת אצבע, בראשי תיבות, בשם מסחרי ובחותמת גומי (בתנאי שהיא העתק חתימתו). חברה יכולה לחתום רק מכוח הרשאה בתקנונה ודי בחותמת הגומי שלה (אלא אם ישנה הוראה אחרת בתקנון".

יתר התנאים כגון תאריך וסכום הצ'ק ניתנים להשלמה על ידי מחזיק הצ'ק (אלא אם יוכל שלא ניתנה הרשאה מבעל הצ'ק לכך). באשר למועד הפרעון, יש להציג את הצ'ק בזמן סביר לאחר התאריך הנקוב. בפועל הבנקים מכבדים צ'קים עד שישה חודשים לאחר התאריך הנקוב.

שרטוט הצ'ק (קרוס)

עו"ד אילן שרקון ציין כי :"אם אין שרטור רשאי האוחז לפנות לבנק בעל הצ'ק ולבקש את כל פרעונו במזומן. באמצעות השרטוט ניתן למנוע זאת והאוחז חייב להפקיד את הצ'ק בבנק ולשם הפרעון יפנה בנק זה לבנק בעל הצ'ק בהוראה לפרוע את הצ'ק".

שרטוט מיוחד: השרטוט יכול להיות כללי וכן מיוחד, דהיינו בין שני הקווים יהא נקוב שם הבנק והצ'ק יפרע רק אם יוצג לבנק (בעל הצ'ק) על ידי הבנק ששמו נקוב בצ'ק.

עו"ד אילן שרקון בהרצאה ששודרה בערוץ 2: למה בכלל צריך בירוקרטיה מיותרת?

עו"ד אילן שרקון, בעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מתמחה בדיני מקרקעין ומרצה על הנושא במקומות רבים. בהרצאה שהעביר ושודרה בערוץ 2, דיבר אילן שרקון על רגולציה ובירוקרטיה בתחום הדיור, והתייחס גם לפרוצדורה המייגעת העומדת מאחורי נושא ההתחדשות העירונית.

בנוסף התייחס עורך דין שרקון למשבר הדיור ולקושי של זוגות צעירים לרכוש דירה חדשה בישראל. הוא אף דיבר על המחאה החברתית, שהתרחשה בשנת 2011, במסגרתה יצאו עשרות אלפי צעירים לרחובות, כדי למחות על מחירי הדיור הגבוהים, אך בפועל, לא הרבה השתנה.

"על פי מבחן התוצאה כדי לקדם תכנון מחוזי, נדרשות בין 5 ל-10 שנים", אמר עורך דין אילן שרקון. "על פי מבחן התוצאה, כדי להוציא היתר בנייה בחלק מהוועדות המקומיות – נדרשות בין שנה לשנתיים. על פי מבחן התוצאה, כמעט אין פרויקטים של פינוי בינוי. מדברים על זה הרבה, אבל בפועל אין כמעט בכלל פרויקטים מסוג זה. על פי מבחן התוצאה, אין מספיק דירות לדיור לצעירים".

"הסיבה העיקרית למחירים הגבוהים – בירוקרטיה ועודף רגולציה"

"נכון, הייתה מחאה חברתית, אבל המחירים לא יורדים", אמר אילן שרקון. "יש כל מיני סיבות שאותן ניתן לבחון ולהבין מדוע מחירי הדיור לא יורדים. בתור אחד שמלווה הרבה מאוד ועדות תכנון ופרויקטים רבים, אני רוצה להגיד שהסיבה העיקרית לכך היא הנושא של בירוקרטיה ועודף רגולציה".

עו"ד אילן שרקון סיכם: "לא בטוח שזה קשור בשיווק ובגורמים רבים אחרים, אלא קשור לעודף רגולציה ובירוקרטיה מיותרת. טרכטנברג ביטא זאת בצורה די טובה כשאמר שאחד הגורמים המרכזיים למחסור שנוצר בהליכי הדיור היא הימשכות הליכי התכנון, ריבוי חסמים בשלב פיתוח הקרקע על רקע חילוקי דעות בין גורמים ממשלתיים; חסמים תכנוניים, כלכליים, קניינים וכו', אבל אני אומר שהחסם העיקרי הוא רגולטורי".

צפו בהרצאה המלאה של עורך דין אילן שרקון

עורך דין אילן שרקון מסביר: מה אומר חוק המתווכים?

חוק המתווכים מחייב לעבוד ברישיון ולערוך הסכמים חתומים. מה זה אומר על שוכרי ורוכשי הדירות ומה בנוגע למתווכים עצמם? עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר.

להמשך קריאה

עורך דין אילן שרקון מסביר ל"גלובס": מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה חדשה על הנייר?

בשנים האחרונות, בשל יוקר המחייה, זוגות צעירים רבים, שחלמו על רכישת דירה, החליטו ללכת על דירה חדשה על הנייר. היתרון העיקרי: המחיר. מדובר על דירות שטרם נבנו, ולכן מחירן נמוך יותר מדירות קיימות. החיסרון העיקרי: אי ודאות. מכיוון שדירות אלו עדיין לא נבנו, לרוכשים חסרים פרטים רבים, כמו למשל מי יהיו השכנים ואיך ייראה הנוף.

אלא שלא מדובר ב"כאב הראש" היחיד בעת רכישת דירה חדשה על הנייר. בנוסף למחיר הדירה, רוכשים המעוניינים בדירה חדשה על הנייר, יצטרכו לשלם גם על עלויות ההצמדה למדד תשומות הבנייה, כשאלו מסתכמות בעשרות אלפי שקלים.

אלא שרוכשים רבים לא יודעים זאת, אך ניתן להתמקח עם הקבלן בנוגע לכך. "הקבלן בוחר לאיזה מדד מצמידים את מחיר הדירה", מציין עו"ד אילן שרקון, ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', המתמחה בתחום זה. "למרות זאת, לצרכנים כן יש כוח והם יכולים להתמקח, על ידי דרישה להיצמד למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר".

ניתן לקרוא עוד מדבריו של עו"ד אילן שרקון כאן